“济汽车电影南后花园”的尴尬纠错:517栋“手续齐全违建”别墅如何市场化拆除?

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来源:每日经济新闻高速绿城江南里汽车电影项目,在竣工前被叫停,并在4月15日晚间开始拆除。图片来源:每经汽车电影记者 彭斐 摄清明过后,一场声势浩大的拆迁整治行动在雪野湖畔启动。在这个有着“济南后花园”称谓的湖区,上千套“五证齐全”的“别墅”,正是这场整治的对象。随着大部分业主、开发商与政府指定的第三方公司汽车电影签订协议,4月25日,这场整治活动接近尾声。这些被定义为“审批手续齐全违建别墅”的项目,最终的命运殊途同归——被用市场化方式化解后拆除。就此,济南市莱芜雪野旅游区管理委员会(以下简称雪野旅游区管委会)人士在与《每日经济新闻》记者沟通时称,相关建筑整治的方法,是用市场化的方式,通过评估、回购后拆除,目的是为汽车电影了恢复当地生态功能。在回购过程中,莱芜区政府控股的第三方公司也没有吝啬。从多位相关业主提供的信息看,最终的评估价格,基本能反汽车电影映房产的价值,在签署协议后,很快就办理了转账。在一位参与被拆除项目的开发商人士看来,这个市场化方式,更像是对政府10多年前规划的一场“纠错”,前期通过招商引入的开发商在当地的投入不算,第三方公司的国资属性及其代价,也足以让当地对之前的规划和发展思路开始反思。拆除尴尬:审批手续齐全的违建项目 4月25日下午,周扬(化名)还是搬回了济南。前一天,在政府包干人员的苦口婆心劝说下,她在协议上签下了自己的名字。清明节(4月4日)过后,几百名政府人员组成的庞大工作组进驻雪野湖度假区,通过电话、短信等形式向业主下达拆除通知。“五证齐全”的高速绿城桃花源项目。图片来源:每经记者 彭斐 摄被拆除项目获得的销售许可。图片来源:业主供图“(刚开始)没有任何文件,我们有房产证,开发商也能提供合法手续的房子,我们也第一次知道了什么是‘合法违建’。”周扬向《每日经济新闻》记者说。“合法违建”的表述,源自4月9日在当地疯传的一张图片,这张图的名字很特别:莱芜区审批手续齐全违建别墅项目分布图。图片来源:业主供图多位业主向《每日经济新闻》记者提供、并经一些开发商证实的上述图片显示,该分布图注明“五证齐全违规别墅520栋、1032套”,涉及项目包括恒大金碧天下84栋86套、高速绿城93栋378套、高速绿城163栋378套、英伦小镇11栋29套、雪湖春风56栋237套、维笙酒店别墅31栋31套、白马庄园5套、海逸山庄13栋15套、莱钢金鼎108套和房干区域的普利集团23栋23套。清明节前,雪野湖多个小区的业主就听到了风声,他们的房子将被拆除。3月11日,雪野旅游区内的开发商,接到“济南市莱芜区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组办公室”的告知书,位于雪野风景名胜区,“未竣工验收,在违建别墅清查整治范围”,按照有关政策要求,须启动评估、补偿、处置程序,并于2020年4月15日前整治到位。开发商收到的政府通知,其未交付项目,被要求在4月15日前整治到位。“(1032套中)确实有些是别墅,但也有像桃花源这种设计为小镇的项目。”周扬说。gad(绿城设计)关于山东高速绿城雪野湖桃花源1#地块建设项目的介绍显示:雪野湖桃花源1#地块以度假休闲、养老服务为主题,依托绿城集团强大的实力和资源整合优势,围绕“宜老+宜居”的养老地产核心需求,按照雪野湖旅游区总体规划,结合该地块区位和景观优势,打造集旅游、餐饮、休闲、度假、养老、保健、住宿为一体的小镇中心。与周扬所认为的住宅“被别墅”不同,一位莱芜雪野湖高速绿苑独栋别墅的业主则告诉《每日经济新闻》记者,“我们的房产证是成套住宅”。雪野湖别墅群。图片来源:每经记者 彭斐 摄值得注意的是,在多日后下发的正式文件中,之前被定义为“五证齐全违规别墅”的称谓有了稍微调整。4月11日,雪野旅游区管委会的一纸公告,宣告雪野湖别墅整治行动正式落地。根据公告,整治范围扩充至前述所有“审批齐全的违建项目”,涉及的别墅总数由此前的520栋修改为517栋。对于拆除原因,该公告提到:为恢复莱芜雪野风景名胜区的自然生态功能和公共属性,依法拆除风景名胜区规划范围内影响自然生态环境的建筑。据《济南日报》报道,3月28日下午,山东省委常委、济南市委书记孙立成到莱芜区调研雪野风景名胜区违建别墅清查整治工作,并提出“要用最坚决的态度、最有力的举措抓好清查整治工作”。一位从其他部门抽调到工作组的人士在与《每日经济新闻》记者交流时则透露,4月8日,莱芜区开了动员大会,明确了任务,4月底之前必须完成。整治扩围: “长痛不如短痛”的决心 “如果不出意外,今晚我们就会投降。对于已交付地块,政府和业主直接谈了。”4月15日,作为雪野湖某房地产项目负责人,夹在政府与业主之间的钟亮(化名)已记不清哭了多少次。“我们通过政府招商引资进入雪野湖,过程中合法取得所有开发手续,证件齐全,政府公示板对这条也是承认的。”在4月15日之前,钟亮所在的项目,还曾有过保留的期待。这些手续齐全的别墅,最初并未被纳入整治范围。一张抬头为“莱芜区违建别墅分类处置情况”的告示牌中提到,根据《违建别墅清查整治专项行动方案》规定,对政府违法违规审批的五证俱全已建已售别墅,不严重破坏生态的,可以保留,完善手续;济南市、莱芜区二级相关职能部门认定“这些别墅未对生态造成严重破坏,予以保留”。“最早是从去年就开始了,当时清理的外围。”一位莱芜区政府部门人士向《每日经济新闻》记者称,在外围拆了100多栋没有任何手续的违建后,政府部门也对“五证齐全”的雪野湖周边的别墅做了一个清查、摸排。在钟亮看来,关于雪野湖周边别墅的清查,在一年前就已开始。2019年4月,黑龙江、福建等多省转发《住房城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》,该通知要求各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续,同时,对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。“说实话,从2019年4月口头通知以后,到去年9月正式拿到书面文件,期间我们是在陆陆续续干。”不过,在钟亮和其他开发商同行看来,因为手续齐全,项目被一刀切的可能性不大。开发商的上述判断,一直持续到今年3月。2019年清明节前夕,雪野湖区域内公示出一张“雪野湖旅游区拟保留、拟拆除别墅分布图”,前述10个项目中,绿城江南里、英伦小镇、雪湖春风、维笙酒店别墅、白马庄园5个项目被纳入拟拆除范围,一共431套。这版拆除方案,一直延续至今年3月底。图片来源:业主供图与此同时,因为前期销售约定的交付条款,一些项目的建设也未彻底停止。4月中旬,高速绿城江南里项目的一位负责人坦言,“如果再给我20几天,就达到交付条件了,政府第一批评估公司得到的数据是,再有2500万工程款,就达到交付标准了”。不过,这些项目终究还是没有等到交付。4月20日下午,《每日经济新闻》记者在江南里项目外围看到,该项目涉及的34栋132套别墅,除了外围保留的商业街,其他地方已经被夷为平地。“因为疫情,一直拖到3月底才将雪野(湖)建筑拆除提上日程。”对于最终的“一刀切”版本,雪野旅游区管委会人士提到,“让这些建筑继续放在那,还不如下决心统一清理,长痛不如短痛”。开发沉疴:风景名胜区的经济冲动 “我们这库容是2.1亿,未来对济南的供水,也是一个大的保障。将来打造好了,收门票,成为真正意义上的景区。”不过,在过往的10余年间,雪野湖周边的发展却并不是工作组人士描述的情景。钟亮向《每日经济新闻》记者称,“2010年前后,我们通过政府招商引资进入雪野湖。”钟亮所在的企业,并不是第一家入驻的开发商。排在第一的是山东高速集团。2008年,山东高速集团在雪野拿下180亩住宅用地和110亩配套住宿餐饮用地。2011年3月24日,上市公司山东高速公告称其与绿城集团签署战略合作框架协议,设立项目公司开发雪野湖项目。山东高速与绿城集团共同开发的项目,是此次整治重点之一。图片来源:每经记者 彭斐 摄此后,恒大、绿地、居易置业等也在雪野湖周边上马项目。同时,山东本地的数个开发企业在2009年至2013年,摘取数宗地块,开发了白马庄园茜茜小镇、雪湖明珠、林海山、雪野庄园、雪野左岸水都、雪野湖英伦小镇等一系列项目。根据中国土地市场网公开数据,2003年至2018年底莱芜划归济南之前,雪野镇实际出让土地共计117宗,其中,住宅用地31宗,总面积为170.8235公顷,约有2562.4亩,其余多为商服类用地。“因为是招商引资项目,基本都很顺利地办理了开发手续。”钟亮称。对于1032套建筑被定性为“违建”,当地官方曾给出解释:《莱芜市雪野新区旅游城镇总体规划》与山东省政府批复的《莱芜雪野风景名胜区总体规划》不一致。《每日经济新闻》记者在调查中发现,虽然风景名胜区的批复最早可追溯到2000年,但在2007年8月雪野旅游区管委会正式揭牌后,雪野湖周边的招商、规划、建设等,主要是在旅游区的框架内进行。在一位开发商人士看来,这本身就是一个矛盾体。不过,在对雪野湖的规划上,在没有并入济南之前的10多年中,莱芜政府方面并没有少下工夫。《莱芜日报》消息称,2006年11月17日,时任莱芜市委书记、市人大常委会主任于建成实地调研了雪野湖旅游度假区的规划情况。他指出,要加快规划,科学规划,高水平规划,把雪野湖旅游度假区的建设做成全市乃至全省的精品工程。大众网莱芜频道在2015年的一篇报道显示,2007年聘请美国易道公司编制了雪野湖控制流域464平方公里概念性规划,2008年聘请中国城市规划设计研究院编制了雪野行政管辖范围239平方公里总体规划,2012年又对总体规划进行了优化、完善和提升。不过,在钟亮看来,在给开发商审批、房地产项目办理合法手续时,当时还未并入济南市的莱芜,似乎遗忘了雪野是山东省风景名胜区的前提。“业主没有错,开发商也没有错,当时的手续是政府批的,环评、规划、建设手续都办了。”在一位雪野旅游区管委会人士看来,而此前是把发展经济放在了第一位。销售广告牌虽然还矗立在环湖路的道旁,但一位开发商称,他们未交付的项目已被政府回购并拆除。图片来源:每经记者 彭斐 摄 曲折纠错:从尝试改规划到市场化拆除 “其实2017年就已经有这种风声(别墅拆除)了,当时是秦岭别墅事件出来之后,当时莱芜也还没有并入到济南,当时莱芜市政府就已经意识到这是一个风险问题。”一位要求匿名的开发商人士向《每日经济新闻》记者称,为了规避风险,莱芜方面曾尝试修改规划。在中国政府采购网上,有一份发布于2017年5月4日的《莱芜雪野风景名胜区总体规划修编采购中标公告》显示,开标日期是3月16日,山东同圆设计集团有限公司以77.9万元中标。莱芜雪野风景名胜区总体规划修编采购中标公告。图片来源:网站截图不过,对于该项规划修编业务的内容及具体进展,《每日经经济新闻》记者尝试联系雪野旅游区管委会,被告知该项业务负责人已离职,具体进展并不清楚。此外,代理机构山东嘉信建设管理咨询有限公司、中标方山东同圆设计集团有限公司方面,对该项业务包括方案是否执行等进展,也没了印象。同时,上述开发商人士提及:“2017年之后,雪野湖管委会规划局、莱城区规划局、莱芜市规划局都不再办理土地审批,包括风景旅游区范围内,所有开发商再拿地,新的土地,通通不给批证。”到2019年初,山东省最小的一个地级市莱芜正式并入济南后,雪野湖周边违建的整治也突然提速。雪野湖别墅专项整治行动始于2019年4月。据《济南时报》当时报道,雪野湖沿湖展开了史上最大规模拆违行动,该次拆违既是对周边混乱秩序的一次“纠错”,也是一场对雪野湖的退让保护行动。为鼓励相关权益人早日达成补偿协议,今年4月11日,雪野旅游区管委会还出台了奖励政策。对于愿意配合的业主,根据签约日期有5万~20万元不等的奖励金,4月30日后签约的则不再享受奖励。4月11日雪野旅游区管委会公告。图片来源:每经记者 彭斐 摄在4月24日签订的协议中,周扬房屋的评估价是2.3万/平方米。“听说最高的在两万五,但就我的房子来说,2014年购买时的单价是1.5万/平方米,装修前后花了50多万(有40余万能提供发票),平均下来算是没有亏太多。”对于这笔资金的来源,雪野旅游区管委会一位负责人向《每日经济新闻》记者表示,“没有走财政资金,完全是市场化运作”。该负责人所指的市场化运作,在4月11日的公告中有所提及。在补偿方法上,对已竣工验收并交付使用的建筑,参照类似房地产市场评估价进行补偿;对未竣工验收、未交付使用的建筑,按在建工程的评估价进行补偿。而在此之前,工作组曾向业主及开发商明确,“方法是政府回购然后拆除恢复生态功能,具体方案是由市政府委托知名评估公司按市场价合理公平评估,签订回购协议”。在补偿方式上,由一家有着当地政府背景的第三方为载体,公告注明:委托山东嬴泰文化旅游发展有限公司(以下简称嬴泰文旅)采用货币方式补偿。工商资料显示,嬴泰文旅为济南市莱芜区经济开发投资公司100%持股,这家公司2017年成立,注册资本1亿元。对于嬴泰文旅的支付能力,业主、开发商也曾有过顾虑。在与《每日经济新闻》记者交流中,他们提到:“(嬴泰文旅)只是一家有限公司,注册资本只有1个亿,万一哪天破产怎么办?”不过,在上述雪野旅游区管委会负责人看来,嬴泰文旅是一家国企,业主担心的注册资本只是认缴制,企业完全可以通过融资等途径解决资金问题。实际上,这家成立刚满三年的公司,在支付上也是干净利落。“签完字当面就办理了转账。”周扬向《每日经济新闻》记者称。“如果不及时支付,拆除工作也很难推进。”4月21日,雪野旅游区管委会相关负责人表示,在具体的对接中,从莱芜区各政府部门抽调的人员,到雪野湖面临拆除的业主家中做工作,现在基本上都同意拆除。每日经济新闻